La soglia del terzo: il rapporto tra rata e stipendio che le banche accettano
Quando valuti un mutuo, la prima cosa che la banca guarda è quanto la rata pesa sul tuo stipendio. La prassi consolidata degli istituti italiani vuole che la rata del mutuo, sommata alle rate di eventuali altri finanziamenti, non superi circa un terzo del reddito netto mensile, cioè il 33%. Il valore più prudente è il 30%, mentre il 35% è il limite che alcune banche accettano solo se il resto del profilo è solido. Non si tratta di una legge, ma di una regola di sostenibilità: dopo aver pagato la rata ti deve restare abbastanza per spese correnti, utenze, imprevisti e un minimo di risparmio. Anche la guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario ritiene ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, inteso come ciò che resta una volta coperte le spese fisse: un criterio ancora più cauto di quello che le banche applicano allo stipendio netto. In istruttoria il rapporto rata e stipendio viene letto insieme ad altri parametri, come il rapporto tra importo richiesto e valore dell'immobile e la storia creditizia, per cui la soglia può oscillare tra circa il 25% e il 40% a seconda dell'istituto e del richiedente.
Quale stipendio conta davvero: netto, mensilità aggiuntive e rate già in corso
Il reddito su cui si calcola il rapporto non è quello lordo del contratto, ma il netto che trovi in busta paga, già decurtato di imposte e contributi. Se sei un lavoratore dipendente la banca considera di norma tutte le mensilità: con 2.000 euro netti per tredici mensilità il reddito mensile di riferimento diventa circa 2.167 euro, e un terzo corrisponde a una rata massima di circa 720 euro. Se invece percepisci solo dodici mensilità, la rata sostenibile si ferma intorno ai 660 euro. Verifica quindi quante mensilità ti vengono riconosciute, perché la differenza incide direttamente su quanto puoi chiedere. Dalla rata massima vanno poi sottratte le rate dei finanziamenti che stai già pagando, come un prestito personale o un'auto a rate, perché la soglia si applica all'insieme degli impegni mensili e non al solo mutuo. Un prestito da 150 euro al mese riduce di altrettanto lo spazio disponibile per la rata del mutuo. Prima della richiesta fai il conto con tutti i tuoi debiti in corso: eviti di presentare una domanda che la banca non potrebbe accettare così com'è.
Quando la banca accetta un rapporto più alto: garanti, cointestazione, stabilità
La soglia del terzo non è rigida e gli istituti la modulano in base al rischio complessivo della pratica. Se hai un contratto a tempo indeterminato con anzianità consolidata, un reddito elevato che lascia comunque un margine ampio dopo la rata, oppure chiedi un importo contenuto rispetto al valore della casa, la banca può spingersi oltre il 33% fino a valori vicini al 35-40%. Chi ha redditi alti ottiene più facilmente queste deroghe, perché la quota che resta dopo la rata copre con agio le spese di una famiglia. Allo stesso modo, un secondo reddito in cointestazione alza il reddito di riferimento e abbassa il rapporto, mentre un garante riduce il rischio di insolvenza e permette alla banca di proporre condizioni più personalizzate. Se il tuo rapporto rata e stipendio supera di poco il limite, valuta quindi se un familiare può intervenire come garante o se è possibile cointestare il mutuo con il partner: sono le due strade che più spesso fanno passare una pratica altrimenti ferma.
Se la rata supera la soglia: come rientrare nei parametri della banca
Se dalle simulazioni risulta che la rata pesa troppo sul tuo stipendio, hai alcune leve concrete. La prima è allungare la durata: a parità di importo, un piano a 30 anni ha una rata più bassa di uno a 20, anche se il costo complessivo in interessi cresce. La seconda è ridurre l'importo richiesto aumentando l'anticipo, magari attingendo ai risparmi o rinviando l'acquisto di qualche mese. La terza è chiudere i piccoli finanziamenti in corso prima della domanda, così da liberare per intero la quota di reddito destinata al mutuo. Chiedi comunque alla banca le condizioni in vigore, perché tassi e durate massime cambiano da istituto a istituto e nel tempo. Ricorda che rientrare nel 33% non significa che sia saggio indebitarsi al massimo. Chi si pone al limite della propria capacità è fragile al primo rincaro di condominio, utenze o trasporti, e ancora di più se ha scelto un tasso variabile. Tenere la rata sotto il 30% ti lascia un margine che rende il mutuo sostenibile anche negli anni in cui le spese non vanno come previsto.
