Cosa cambia dal 3 agosto 2026 per chi ha la legge 104
La garanzia prima casa all'80% per chi ha la legge 104 è una delle novità introdotte dal Piano Casa 2026. Il decreto-legge di maggio è stato convertito con modifiche dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, in vigore dal 4 luglio; l'ampliamento delle categorie ammesse al Fondo di garanzia per i mutui prima casa è però diventato operativo dal trentesimo giorno successivo, cioè dal 3 agosto 2026, quando il gestore pubblico del Fondo ha aggiornato procedure e modulistica. Vale la pena ricordare cosa fa questo strumento, perché viene spesso frainteso. Il Fondo non eroga un contributo e non copre una parte del prezzo dell'immobile: lo Stato si fa garante verso la banca per una quota del capitale mutuato, riducendo il rischio che l'istituto si assume. Dal 1° gennaio 2025 l'accesso è riservato a categorie precise, come i giovani under 36, le giovani coppie, i nuclei monogenitoriali con figli minori, gli inquilini delle case popolari e le famiglie numerose. A questo elenco si aggiungono ora le persone con disabilità grave e alcuni loro familiari conviventi, che fino a oggi, se non rientravano in una delle categorie precedenti, restavano fuori dalla garanzia pubblica.
Chi può chiedere la garanzia: disabilità grave e familiari conviventi
Non basta un qualsiasi riconoscimento ai sensi della legge 104 per accedere al Fondo. La norma richiede la disabilità permanente accertata in situazione di gravità, cioè quella prevista dall'articolo 3, comma 3, della legge 104 del 1992. Se il verbale della commissione riporta solo il comma 1, l'handicap senza connotazione di gravità, la nuova categoria non si applica e conviene verificare se rientri in una di quelle già previste, per esempio l'età inferiore ai 36 anni. La seconda categoria riguarda chi vive con una persona in questa condizione. Può accedere al Fondo il componente di un nucleo familiare in cui sia presente, convivente da almeno due anni, un figlio, una figlia, un fratello o una sorella del richiedente con disabilità grave accertata. Il legame deve essere quello indicato dalla legge e la convivenza va documentata, in genere con lo stato di famiglia; altri gradi di parentela, come un genitore assistito o un nipote, non sono citati dalla norma. Per entrambe le categorie resta il requisito generale del Fondo: alla data della domanda non devi essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, in Italia o all'estero, con la sola eccezione delle case ricevute per successione, anche in comunione con altri eredi, se concesse in uso gratuito a genitori o fratelli.
Quanto copre lo Stato: dal 50% all'80% con ISEE entro 40.000 euro
La copertura ordinaria del Fondo per queste nuove categorie è pari al 50% della quota capitale del mutuo. La garanzia sale fino all'80% quando il richiedente presenta un ISEE in corso di validità non superiore a 40.000 euro annui, la stessa soglia già prevista per altre categorie prioritarie. Conviene quindi chiedere l'attestazione ISEE aggiornata prima di presentare la domanda, perché è il documento che determina la misura della garanzia. Resta fermo il tetto generale: il mutuo assistito dalla garanzia non può superare i 250.000 euro e deve servire all'acquisto dell'abitazione principale. Una garanzia pubblica all'80% riduce in modo sensibile il rischio per la banca e rende più facile ottenere finanziamenti con un rapporto elevato tra importo e valore dell'immobile, i cosiddetti mutui ad alto loan to value, che senza garanzia molti istituti non concedono o concedono a condizioni peggiori. Ricorda però che la percentuale si riferisce al capitale garantito, non al prezzo della casa, e che tasso e condizioni economiche restano quelli della banca: confronta sempre più preventivi e verifica le condizioni in vigore al momento della richiesta.
Come presentare la domanda e cosa decide la banca
La richiesta non si presenta direttamente al Fondo: devi rivolgerti a una banca o a un intermediario finanziario aderente all'iniziativa, che trasmette per via telematica la domanda di accesso alla garanzia insieme alla pratica di mutuo. Il gestore pubblico verifica la sussistenza dei requisiti e comunica l'esito, ma la decisione finale sulla concessione del finanziamento spetta sempre all'istituto, che valuta reddito, sostenibilità della rata e valore dell'immobile come per qualsiasi altro mutuo. Prepara con anticipo i documenti che attestano l'appartenenza alla categoria: il verbale di accertamento con il riferimento all'articolo 3, comma 3, l'ISEE se vuoi la copertura all'80% e, per i familiari conviventi, la certificazione anagrafica che dimostri la convivenza da almeno due anni. Dato che la misura è operativa solo dal 3 agosto 2026, chiedi allo sportello se la banca ha già recepito la nuova modulistica, perché nelle prime settimane non tutti gli istituti aggiornano le procedure con la stessa rapidità. Se sei anche under 36 o rientri in un'altra categoria, valuta con il consulente quale requisito indicare nella domanda. Un fascicolo completo fin dal primo appuntamento accorcia i tempi dell'istruttoria.
