Che cosa garantisce davvero il Fondo prima casa gestito da Consap
Il mutuo prima casa under 36 con garanzia Consap non è un prodotto venduto dallo Stato, ma un mutuo ordinario, concesso da una banca aderente, sul quale il Fondo di garanzia per i mutui prima casa, istituito presso il Ministero dell'Economia e gestito da Consap, presta una garanzia pubblica. Per chiunque rispetti i requisiti di base la copertura riguarda il 50% della quota capitale; per le categorie prioritarie, tra cui i giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni, sale all'80% quando l'ISEE non supera i 40.000 euro e il finanziamento richiesto va oltre l'80% del prezzo di acquisto, oneri accessori compresi. È questa versione rafforzata che permette alle banche di finanziare fino al 100% del valore dell'immobile, ed è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027. Tieni presente che la garanzia protegge la banca, non te: se la rata non viene pagata interviene il Fondo verso l'istituto, ma il debito resta tuo. Consap inoltre non eroga denaro e non approva il mutuo, verifica soltanto che i requisiti ci siano. La decisione sul merito creditizio, cioè su reddito, altri debiti e stabilità del lavoro, resta sempre della banca, e saperlo evita di presentarsi allo sportello convinti che la copertura statale basti da sola.
Requisiti personali: età, ISEE e nessun'altra casa di proprietà
Il primo requisito è anagrafico: per rientrare tra i giovani non devi aver compiuto 36 anni, e il riferimento che la normativa considera è l'anno in cui si firma il rogito, non quello in cui inizi a cercare casa. Se compri in coppia, basta che uno dei due sia sotto la soglia purché siate sposati o conviventi da almeno due anni; se invece il nucleo è più recente, il limite di età va rispettato da tutti gli intestatari del mutuo. Il secondo requisito riguarda il patrimonio: alla data della domanda non devi possedere altri immobili a uso abitativo, nemmeno all'estero. Fa eccezione la casa ricevuta per successione a causa di morte, anche in comproprietà con altri eredi, a condizione che sia concessa in uso gratuito a genitori o fratelli. Per passare dalla garanzia ordinaria a quella elevata all'80% serve un ISEE del nucleo familiare non superiore a 40.000 euro annui, da documentare con l'attestazione in corso di validità. Se il tuo indicatore è più alto puoi comunque accedere al Fondo, ma con la copertura al 50%, e la banca ti chiederà con ogni probabilità un anticipo maggiore. Conviene quindi richiedere l'ISEE prima ancora di iniziare la trattativa sull'immobile, così sai in anticipo su quale fascia di garanzia puoi contare.
Requisiti dell'immobile e limiti del mutuo garantito
Accanto ai requisiti personali ci sono quelli dell'abitazione. Deve diventare la tua residenza principale e non può essere un immobile di lusso: restano escluse le categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio), oltre alle case con le caratteristiche di lusso definite dal decreto ministeriale di riferimento. Verifica la categoria sulla visura catastale prima di firmare la proposta di acquisto, perché un appartamento in un palazzo storico può risultare A/1 anche quando non te lo aspetti. Il mutuo garantito dal Fondo non può superare i 250.000 euro di capitale: se la casa costa di più, la parte eccedente va coperta con risorse proprie. Per ottenere la garanzia all'80% il finanziamento deve essere superiore all'80% del prezzo di acquisto, oneri accessori inclusi, quindi parliamo di mutui ad alto loan to value, cioè con un rapporto elevato tra importo prestato e valore dell'immobile. In cambio della copertura statale la banca non può chiederti altre garanzie oltre all'ipoteca sulla casa, come la fideiussione di un genitore, e deve applicare un tasso calmierato, non superiore al tasso effettivo globale medio rilevato per i mutui. Le condizioni variano comunque da istituto a istituto, perciò confronta più preventivi.
Come si presenta la domanda e che cosa valuta la banca
La richiesta non si invia a Consap ma alla banca o all'intermediario aderente al Fondo, che inoltra la pratica per via telematica. Prepara documento d'identità, codice fiscale, attestazione ISEE, le ultime buste paga o le dichiarazioni dei redditi se lavori in proprio, gli estratti conto recenti e le carte dell'immobile, dal compromesso alla planimetria. Il modulo di accesso al Fondo è una dichiarazione sostitutiva in cui attesti i requisiti: dichiarare il falso fa perdere la garanzia e ha conseguenze penali, quindi compilalo con attenzione. Consap verifica i requisiti e comunica l'esito alla banca in tempi brevi, ma il giudizio sul merito creditizio spetta all'istituto, che guarda al rapporto tra rata e reddito netto, al tipo di contratto di lavoro e agli altri finanziamenti in corso. Con i tassi tornati a salire, un mutuo che copre quasi l'intero prezzo produce una rata sensibilmente più alta rispetto a chi versa un anticipo del 20%: simula l'importo a trent'anni sia a tasso fisso sia a tasso variabile prima di impegnarti. Ricorda infine che le agevolazioni fiscali su imposta di registro e IVA per gli under 36 sono scadute a fine 2024, salvo per chi aveva registrato il preliminare entro il 2023: oggi resta attiva la sola garanzia statale, con proroga fino al 2027.
