Cos'è il cap e perché torna d'attualità dopo il rialzo BCE
Il mutuo variabile con cap è un normale mutuo a tasso variabile al quale il contratto aggiunge una clausola di tetto massimo: il tasso segue il mercato, può scendere quando i riferimenti calano, ma non può mai superare la soglia scritta nel contratto, qualunque cosa accada. Nei mutui variabili e misti il contratto può infatti prevedere clausole che fissano un limite massimo, il cap appunto, o anche un limite minimo, detto floor, alle oscillazioni del tasso. Non si tratta quindi di un prodotto a sé, ma di una caratteristica che si innesta su un variabile per contenerne il rischio. Il tema torna d'attualità ogni volta che la Banca centrale europea alza i tassi, come avvenuto a settembre: chi ha un variabile puro vede la rata crescere senza un limite preciso, e chi sta per firmare si chiede se esista una via intermedia tra il fisso, più caro in partenza, e il variabile, più economico ma esposto ai rialzi. Il cap risponde a questa esigenza, perché ti permette di sapere fin dal primo giorno qual è la rata massima che potresti trovarti a pagare, pur conservando il beneficio di eventuali ribassi.
Euribor più spread: quando scatta il tetto e cosa succede alla rata
Per capire dove interviene il cap devi ricordare come si costruisce il tasso di un variabile. La banca somma due elementi: l'Euribor, di solito a uno o tre mesi, che è la componente di mercato e cambia nel tempo, e lo spread, la maggiorazione fissa dell'istituto che resta uguale per tutta la durata. Il tetto aggiunge una terza condizione: il risultato della somma non può superare il valore indicato nel contratto. Finché Euribor più spread resta sotto la soglia, paghi il tasso di mercato come in qualsiasi variabile; se i rialzi spingono il calcolo oltre il tetto, la banca applica il tasso del cap e la differenza resta a suo carico. Durante l'ammortamento puoi quindi trovarti in tre situazioni. Con un mercato stabile o in discesa la rata segue l'indice e può ridursi. Con rialzi contenuti la rata cresce, ma solo fino al limite. Con rialzi forti il tasso si blocca al livello del cap e gli aumenti successivi non ti toccano più; quando i tassi tornano sotto la soglia, la rata riprende a seguire il mercato. Verifica se il contratto prevede anche un floor, perché in quel caso la rata non può scendere sotto un minimo e il beneficio dei ribassi si riduce.
Quanto costa la protezione e a che livello viene fissato il cap
La sicurezza del tetto non è gratuita, perché la banca, per garantirtela, si copre a sua volta sui mercati con uno strumento di copertura sui tassi e ne trasferisce il costo sul tuo mutuo. La contropartita è uno spread più alto rispetto al variabile puro proposto dallo stesso istituto nello stesso momento: in base ai valori correnti il sovrapprezzo si colloca di solito tra circa 0,20 e 0,50 punti percentuali, ma cambia da banca a banca e con le condizioni di mercato, quindi confronta sempre le offerte in vigore. Anche il livello del tetto non è scelto a caso: le banche lo fissano in base alle previsioni di lungo periodo sui tassi e, come prassi, lo collocano due o tre punti sopra il tasso di partenza. Con un Euribor a tre mesi intorno al 2,6% a inizio ottobre e uno spread dello 0,50%, per esempio, il tasso iniziale si aggira sul 3,1% e il cap viene posizionato attorno al 5,5%. Valuta quindi la distanza tra il tasso iniziale e il tetto: se è ampia, la protezione interviene solo in scenari estremi e nel frattempo paghi comunque uno spread maggiorato.
Quando conviene sceglierlo e cosa controllare prima di firmare
Il variabile con cap ha senso se vuoi partire con una rata più leggera di quella del fisso, ma non vuoi restare senza protezione in una fase di rialzi come quella attuale. Pesa di più quando il mutuo è lungo e la quota di reddito assorbita dalla rata è già significativa: in quel caso un aumento imprevisto grava sul bilancio familiare e il tetto ti dà un margine di pianificazione. Se invece il mutuo è breve o puoi assorbire rate più alte senza affanno, il sovrapprezzo potrebbe non ripagarsi e il variabile puro resta più economico. Prima di firmare, leggi con attenzione il foglio informativo e il contratto. Controlla il valore esatto del cap e se vale per tutta la durata o solo per un periodo iniziale, la presenza di un floor, l'indice di riferimento e la sua scadenza, lo spread effettivo rispetto al variabile senza tetto e il TAEG, che include le spese e permette un confronto corretto tra offerte. Chiedi alla banca una simulazione della rata al tasso iniziale e al tasso di cap: avere i due numeri sotto gli occhi ti dice subito qual è lo scenario peggiore e se resta sostenibile per il tuo reddito.
