Cosa succede al capitale residuo dopo il versamento
L'estinzione parziale del mutuo è il rimborso anticipato di una parte del capitale residuo senza chiudere il finanziamento: il contratto resta in piedi, l'ipoteca pure, e tu continui a pagare le rate su un debito più piccolo. Il punto che conta è come la banca contabilizza la somma che versi. Non viene spalmata tra interessi e capitale come una rata normale, ma imputata per intero a riduzione del capitale residuo, cioè della base su cui ogni mese si calcola la quota interessi. Dal mese successivo il piano di ammortamento viene quindi ricostruito da zero sul nuovo debito, al tasso previsto dal contratto. Questo spiega perché l'operazione sia tornata attuale con le rate in aumento: chi ha un variabile e vede la quota interessi salire può usare la tredicesima o parte dei risparmi per abbassare proprio quella base. Ricorda che nel piano alla francese le prime annualità sono composte soprattutto da interessi, per cui lo stesso versamento pesa molto di più se fatto nei primi anni rispetto a quando il mutuo è vicino alla scadenza naturale.
Ridurre la rata o accorciare la durata: le due strade di ricalcolo
Una volta ridotto il capitale, la banca ti chiede come vuoi riscrivere il piano. La prima strada mantiene la durata originaria e abbassa l'importo della rata: è la scelta di chi ha bisogno di respiro immediato sul bilancio mensile, tipicamente dopo i rialzi che hanno gonfiato le rate dei mutui variabili. La seconda strada mantiene la rata attuale e accorcia la durata: continui a pagare la stessa cifra, ma ogni rata contiene una quota capitale maggiore e il mutuo finisce prima. A parità di somma versata, la riduzione della durata fa risparmiare molti più interessi complessivi, perché elimini le rate finali e con esse tutti gli interessi che avresti maturato negli anni tagliati. Verifica però che il contratto preveda questa opzione, perché non tutte le banche la concedono in automatico e alcune accettano solo il ricalcolo della rata. Scegli quindi in base all'obiettivo: se il problema è arrivare a fine mese, riduci la rata; se la rata è sostenibile e vuoi abbattere il costo totale del mutuo, accorcia la durata. Nel caso del variabile, un capitale residuo più basso rende anche meno pesanti eventuali nuovi rialzi.
Penali, conteggio estintivo e cosa prevede il Testo unico bancario
Prima di versare, controlla la data di stipula. Per i mutui delle persone fisiche destinati all'acquisto della prima casa firmati dal 2 febbraio 2007, e per quelli destinati ad altri immobili abitativi o all'attività firmati dal 3 aprile 2007, la penale di estinzione anticipata, totale o parziale, è pari a zero per legge, in base all'articolo 120-ter del Testo unico bancario introdotto con il decreto Bersani. Per i contratti precedenti vale l'accordo del 2007 tra banche e associazioni dei consumatori, che fissa penali ridotte calcolate solo sulla somma rimborsata in anticipo e ancora più basse negli ultimi anni del piano. In ogni caso chiedi alla banca un conteggio estintivo parziale scritto, che riporti il capitale residuo alla data prevista, gli interessi maturati dall'ultima rata e l'eventuale importo minimo richiesto per l'operazione. Alcuni contratti prevedono anche un periodo minimo dalla stipula prima di poter rimborsare in anticipo, quindi rileggi le condizioni o fattele spiegare in filiale. Quando ricevi il nuovo piano di ammortamento, confronta la prima rata con il conteggio e conserva il documento: ti servirà anche per la dichiarazione dei redditi.
Tredicesima o risparmi: quando conviene davvero ridurre il debito
L'estinzione parziale del mutuo rende di più quando il tasso è alto e il piano è giovane, perché aggredisce la quota interessi nel momento in cui pesa di più. Se invece sei negli ultimi anni e le rate sono ormai quasi tutto capitale, il risparmio è modesto e forse quei soldi hanno un uso migliore. Prima di versare la tredicesima valuta anche se hai altri debiti più cari, come un prestito personale o una carta a rimborso rateale: in quel caso conviene chiudere prima quelli, perché il loro tasso è quasi sempre superiore a quello del mutuo. Tieni poi una riserva di liquidità per gli imprevisti, perché la somma versata sul mutuo non torna indietro e una spesa improvvisa ti costringerebbe a indebitarti di nuovo a condizioni peggiori. Considera infine che riducendo gli interessi pagati si riduce anche la detrazione fiscale sugli interessi passivi della prima casa, ma la detrazione copre solo una frazione di quanto versi alla banca, quindi non è un motivo per tenere in vita un debito costoso. Se non hai una somma importante, puoi programmare versamenti più piccoli a ogni tredicesima, nei limiti dell'importo minimo fissato dal contratto: ciascuno abbassa la base degli interessi e, se il tasso dovesse salire ancora, la rata ne risentirà meno.
