L'ISC o TAEG: il numero che riassume il costo del mutuo
Quando ricevi un preventivo di mutuo, il primo dato che salta all'occhio è il TAN, il tasso annuo nominale, che però misura solo il costo del capitale preso in prestito. Per capire quanto ti costa davvero il finanziamento devi guardare l'ISC, l'Indicatore Sintetico di Costo, che nei mutui coincide con il TAEG: oltre agli interessi comprende le spese obbligatorie come istruttoria, perizia, incasso della rata e le polizze richieste dalla banca come condizione per erogare il mutuo. Due offerte con lo stesso TAN possono quindi avere ISC diversi anche di qualche decimale, e su una durata di venti o trent'anni quella differenza si traduce in migliaia di euro. Verifica che l'ISC sia calcolato sulle stesse basi in tutti i preventivi che stai confrontando: stesso importo, stessa durata e stesso tipo di tasso. Con un variabile, inoltre, l'indicatore è calcolato sul parametro di riferimento in vigore al momento della stampa del documento, quindi tornerà a cambiare se l'Euribor si muove; per questo, in una fase di tassi in movimento, vale la pena chiedere un preventivo aggiornato prima di decidere. Tieni presente anche che l'ISC non include alcune voci reali, come l'onorario del notaio, che dovrai sommare a parte.
Spese iniziali e ricorrenti: istruttoria, perizia, imposta e incasso rata
Oltre al tasso, il preventivo elenca una serie di spese che paghi una volta sola all'inizio e altre che ritornano per tutta la durata del mutuo. Tra le prime ci sono le spese di istruttoria, cioè il compenso della banca per valutare la pratica, che alcune banche azzerano in promozione e altre calcolano in percentuale sull'importo; la perizia, cioè il sopralluogo del tecnico che stima il valore dell'immobile dato in garanzia; e l'imposta sostitutiva, pari allo 0,25% dell'importo erogato se si tratta dell'abitazione principale e al 2% negli altri casi, trattenuta direttamente al momento dell'erogazione. A parte restano le spese notarili per l'atto di mutuo e l'iscrizione dell'ipoteca, che non compaiono nell'ISC ma incidono comunque sul denaro da avere a disposizione al rogito. Le voci ricorrenti sembrano piccole ma vanno moltiplicate per il numero delle rate: la commissione di incasso rata, le spese di invio delle comunicazioni periodiche e l'eventuale canone del conto corrente che la banca ti chiede di aprire per l'addebito. Confronta queste cifre su base annua e sommale alla rata: un'offerta con tasso leggermente più alto ma senza spese ricorrenti può risultare più leggera di una con tasso promozionale e commissioni mensili.
Polizze e prodotti abbinati: cosa è obbligatorio e cosa puoi scegliere tu
Il capitolo delle assicurazioni è quello in cui i preventivi di mutuo si differenziano di più. L'unica copertura che la banca può pretendere è la polizza scoppio e incendio sull'immobile ipotecato, perché protegge la garanzia; tutte le altre, come la polizza vita, quella per l'invalidità o per la perdita del lavoro, sono facoltative e la banca non può legare la concessione del mutuo alla loro sottoscrizione. Capita però che un tasso più basso sia riservato a chi le accetta: in questo caso somma il premio al costo complessivo e verifica se la riduzione dello spread lo ripaga davvero. Ricorda che la normativa ti consente di presentare una polizza di una compagnia diversa con caratteristiche equivalenti, e la banca è tenuta ad accettarla senza modificare le condizioni del finanziamento. Nel preventivo controlla come viene pagato il premio: in un'unica soluzione all'erogazione, spesso finanziato insieme al capitale e quindi gravato di interessi, oppure a rate annuali. Chiedi anche cosa succede al premio in caso di estinzione anticipata o surroga, perché la quota non goduta deve esserti restituita.
Flessibilità e tempi: le clausole che contano negli anni
L'ultima parte del confronto riguarda ciò che potrà servirti dopo la firma. Il PIES, il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato che accompagna ogni preventivo, riporta le condizioni per l'estinzione anticipata, che per i mutui destinati all'acquisto o alla ristrutturazione dell'abitazione da parte di privati non può prevedere penali; verifica comunque che non compaiano commissioni per le estinzioni parziali o limiti al numero di versamenti aggiuntivi. Guarda poi se la banca offre la possibilità di sospendere qualche rata, di allungare o accorciare la durata o di passare da variabile a fisso in determinate finestre, condizioni preziose se i tassi dovessero muoversi in direzione sfavorevole. Valuta infine i tempi: se hai già firmato un compromesso con una data di rogito, i giorni medi per la delibera e l'erogazione diventano un criterio concreto, e molte banche li indicano se li chiedi in fase di preventivo. Metti i PIES uno accanto all'altro, voce per voce, e confronta soltanto documenti con lo stesso importo e la stessa durata: è il modo più semplice per vedere dove ciascuna banca ha caricato i costi e scegliere con cognizione di causa.
