Perché conviene la surroga da variabile a fisso
La surroga del mutuo da variabile a fisso è la strada da valutare se la tua rata segue l'andamento dell'Euribor e vuoi metterla al riparo da nuovi rialzi. Con la portabilità, prevista dalla legge, trasferisci il debito residuo a una nuova banca che ti applica un tasso fisso, agganciato all'Eurirs del momento, e da lì in avanti la rata resta la stessa fino all'ultima scadenza. Non si tratta di estinguere il vecchio mutuo per accenderne un altro: il nuovo istituto subentra al posto del precedente e l'ipoteca già iscritta sull'immobile resta valida, con una semplice annotazione a margine. Prima di muoverti, considera che il fisso di solito parte da un livello un po' più alto rispetto al variabile in vigore, perché incorpora la protezione dai rialzi futuri. Se la tua rata è ancora sostenibile ma ti impedisce di programmare le spese con serenità, il passaggio ti dà una cifra certa da mettere a bilancio; se invece ti restano pochi anni di mutuo, valuta se il beneficio giustifica il cambio, perché con un capitale residuo basso l'effetto dei tassi sulla rata si riduce.
Requisiti e documenti che la nuova banca ti chiede
Per accogliere la richiesta di surroga, la nuova banca valuta il tuo merito creditizio come farebbe per un finanziamento nuovo, quindi verifica reddito, stabilità lavorativa e regolarità dei pagamenti del mutuo in corso. Prepara documento d'identità e codice fiscale, le ultime buste paga o il cedolino della pensione, la Certificazione Unica o la dichiarazione dei redditi se sei autonomo, e lo stato di famiglia. Sul fronte dell'immobile e del mutuo servono la copia del contratto originario con il piano di ammortamento, l'atto di provenienza, la nota di iscrizione dell'ipoteca e la visura catastale; molti istituti chiedono anche una nuova perizia per aggiornare il valore della casa, ma il costo resta a carico della banca. Il documento decisivo è il conteggio estintivo, cioè l'importo esatto del debito residuo alla data prevista per il passaggio: lo richiede la nuova banca alla vecchia, ma ti conviene seguire questa fase con attenzione, perché è il punto in cui le pratiche rallentano più spesso. Ricorda che con la surroga l'importo del debito non cambia: se ti serve liquidità aggiuntiva devi orientarti verso una rinegoziazione o una sostituzione del mutuo, che hanno costi e tempi diversi.
Tempi di legge e firma dal notaio: come si svolge la procedura
Una volta accettata l'offerta, la procedura passa quasi tutta tra le due banche. La nuova chiede alla vecchia il conteggio del debito residuo e avvia la surroga; da quella richiesta la legge concede trenta giorni lavorativi per concludere l'operazione. Se il termine viene superato per cause imputabili alla banca di origine, questa è tenuta a riconoscerti un indennizzo pari all'uno per cento del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo. Tienilo a mente se noti che la pratica si ferma senza spiegazioni: un sollecito scritto, con il riferimento alla data della richiesta, spesso basta a rimetterla in moto. Il tuo intervento diretto si limita alla firma dell'atto di surroga davanti al notaio, di solito indicato dalla nuova banca e non necessariamente lo stesso del mutuo originario. Con l'atto la nuova banca eroga la somma che estingue il debito verso la vecchia e subentra nell'ipoteca esistente, aggiornata con un'annotazione senza una nuova iscrizione. Da quel momento paghi la rata al nuovo istituto secondo il piano di ammortamento a tasso fisso che hai sottoscritto; chiedi di verificare la data della prima scadenza e l'eventuale rata di conguaglio per i giorni che separano il passaggio dalla prima rata regolare.
Cosa non paghi e cosa controllare prima di firmare
Sul piano dei costi la legge è chiara: la surroga non può comportare spese a carico del cliente. Non paghi istruttoria, perizia e notaio, la banca di origine non può applicarti penali di estinzione anticipata e l'annotazione dell'ipoteca a favore del nuovo istituto non sconta imposte. Questo non significa che le offerte siano tutte uguali: confronta il TAEG e non solo il TAN, perché è il TAEG a includere le spese accessorie che la banca può comunque prevedere, come l'incasso rata o la polizza incendio e scoppio sull'immobile, di norma l'unica assicurazione richiesta. Le altre polizze abbinate sono facoltative e vanno valutate a parte; se ne avevi una sul vecchio mutuo, chiedi il rimborso della quota di premio non goduta o il trasferimento sulla nuova posizione. Il vantaggio vero del passaggio al fisso è la certezza: conosci l'importo della rata fino all'estinzione, qualunque cosa accada ai tassi di mercato. Lo svantaggio è che, se i tassi scendono, la tua rata non li segue; in quel caso potrai chiedere una nuova surroga, che resta gratuita, tenendo conto che ogni banca è libera di accettare o rifiutare la pratica in base al tuo profilo. Chiedi sempre il prospetto informativo scritto e leggi le condizioni in vigore al momento della firma, senza fidarti delle sole simulazioni.
