Dalla richiesta alla delibera: la fase che la legge non misura
Quando ti chiedi quali siano i tempi della surroga del mutuo, la prima cosa da sapere è che la procedura ha due fasi molto diverse. La prima va dalla richiesta alla delibera della banca subentrante e non ha una durata fissata dalla legge: dipende da quanto rapidamente consegni i documenti e da come lavora l'istituto che hai scelto. La nuova banca valuta la surroga come se fosse un mutuo nuovo, quindi analizza reddito, situazione lavorativa, debito residuo e valore dell'immobile, e di solito incarica un perito per una stima aggiornata. Per questo conviene presentarsi con tutto pronto: documento, codice fiscale, ultime buste paga o dichiarazione dei redditi, contratto del vecchio mutuo e un estratto conto recente con il capitale ancora da restituire. Tieni presente che quasi tutte le banche vogliono vedere un periodo di rate pagate con regolarità, spesso da sei a dodici mesi, anche se nessuna norma impone un'anzianità minima del finanziamento. Se i tuoi documenti sono completi, questa fase si chiude in genere in poche settimane; se mancano carte o la perizia richiede un sopralluogo in tempi lunghi, si allunga di conseguenza.
I trenta giorni lavorativi fissati dal Testo Unico Bancario
Una volta deliberata la pratica, la nuova banca chiede alla vecchia l'importo esatto del debito residuo e da quel momento scatta il termine previsto dall'articolo 120-quater del Testo Unico Bancario: il trasferimento deve perfezionarsi entro trenta giorni lavorativi, cioè circa sei settimane di calendario. È l'unico tratto della procedura con una scadenza di legge e vale per tutte le banche, perché la vecchia non può opporsi al trasferimento né rallentarlo con richieste ulteriori. Se il termine viene superato per cause imputabili all'istituto che cede il mutuo, hai diritto a un risarcimento pari all'uno per cento del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo. Sommando istruttoria, perizia, delibera e questa fase finale, i tempi della surroga si attestano di norma tra uno e due mesi dalla domanda alla firma, con punte di circa tre mesi quando il calendario si incrocia con le ferie o con una perizia complessa. Se la banca subentrante ti promette tempi molto più brevi, chiedi a quale fase si riferisce la stima: spesso riguarda solo la propria delibera, non l'intero percorso.
Cosa succede alle rate mentre la pratica è in corso
La domanda più frequente di chi avvia una surroga riguarda le rate: nel frattempo continui a pagarle alla vecchia banca, con le condizioni e alle scadenze del contratto originario, fino al giorno dell'atto. Non esiste un periodo di sospensione né un doppio pagamento, perché il nuovo istituto subentra solo nel momento in cui il trasferimento è formalizzato. Verifica quindi che il conto di addebito resti coperto per tutta la durata della pratica: una rata saltata proprio in queste settimane comparirebbe nella tua posizione creditizia e potrebbe portare la nuova banca a rivedere la delibera. Al momento della firma la vecchia banca comunica il debito residuo aggiornato, comprensivo degli interessi maturati dall'ultima rata pagata, e quella cifra diventa il capitale del mutuo surrogato. Da lì in avanti la rata la paghi al nuovo istituto secondo il piano di ammortamento concordato, con il tasso e la durata residua che hai scelto. Se hai la detrazione degli interessi passivi sulla prima casa, la conservi: la legge stabilisce che la surroga non fa perdere i benefici fiscali già riconosciuti.
L'atto notarile e come accorciare l'attesa
La procedura si chiude con l'atto di surroga davanti al notaio, di solito scelto e pagato dalla banca subentrante; la vecchia banca interviene con un proprio incaricato oppure rilascia in anticipo la quietanza del debito. Il notaio cura poi l'annotazione a margine dell'ipoteca esistente, che resta la stessa e passa a garanzia del nuovo creditore: non devi quindi iscrivere una nuova ipoteca né sostenere spese di cancellazione. Istruttoria, perizia, onorario notarile e imposte della pratica sono a carico della nuova banca, per cui dal tuo lato l'attesa non si traduce in costi. Per ridurre i tempi puoi fare alcune cose concrete. Chiedi subito alla vecchia banca il conteggio estintivo, cioè il documento con il debito residuo alla data di riferimento, perché la nuova banca lo richiederà comunque. Rispondi nel giro di un giorno a ogni richiesta di integrazione e rendi l'immobile disponibile per il perito alla prima data utile. Se la pratica resta ferma a lungo nella fase dei trenta giorni, annota la data in cui la nuova banca ha inoltrato la richiesta: è il riferimento da cui si calcola l'eventuale penale, e averla documentata ti permette di farla valere.
