La detrazione per gli under 35 è scaduta: cosa resta oggi
Se cerchi il leasing immobiliare prima casa perché hai letto della detrazione IRPEF del 19% sui canoni e sul prezzo di riscatto, sappi che quella misura non vale più per i contratti nuovi. La Legge 208/2015 la riservava a chi aveva meno di 35 anni e un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, con importi dimezzati per gli over 35, ma solo per i contratti firmati dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020, e nessuna legge successiva l'ha prorogata. Chi ha stipulato entro quella data continua a portare in detrazione i canoni fino alla fine del contratto, mentre chi firma oggi non ha diritto a quello sconto fiscale. Molte pagine online descrivono ancora quei vantaggi come attuali, e capita di arrivare in filiale con un calcolo di convenienza sbagliato in partenza. Prima di scegliere, chiedi al commercialista o alla società di leasing quali agevolazioni sono in vigore nel momento in cui firmi e rifai i conti senza contare il risparmio fiscale: solo così il confronto con il mutuo si basa su costi reali.
Come funziona il contratto: canoni, maxicanone e riscatto
Nel leasing immobiliare prima casa la banca o la società finanziaria, chiamata concedente, acquista l'immobile che hai scelto e te lo concede in uso per una durata stabilita nel contratto, dietro il pagamento di un canone periodico composto da una quota capitale e da una quota interessi. La proprietà resta alla concedente fino al riscatto, quindi sulla casa non viene iscritta alcuna ipoteca, ma tu ti assumi fin da subito i rischi e gli oneri del proprietario: manutenzione ordinaria e straordinaria, spese condominiali e polizza sull'immobile sono a tuo carico. La legge non fissa una durata minima o massima, perciò la concordi con la concedente in base al canone che riesci a sostenere. All'inizio ti viene chiesto di norma un maxicanone, cioè un anticipo calcolato in percentuale sul prezzo, e alla scadenza puoi diventare proprietario pagando il prezzo di riscatto, anch'esso fissato alla firma. Questi due importi determinano il canone mensile: più sono alti, più basse sono le rate intermedie, ma anche più impegnativo è il momento finale, quando dovrai avere la somma disponibile o farti finanziare da una banca. Tieni presente che il riscatto è una facoltà e non un obbligo, e che fino a quel momento non puoi vendere né ipotecare la casa perché non è tua.
Quando conviene rispetto al mutuo: costi, imposte e flessibilità
Il confronto tra leasing immobiliare prima casa e mutuo va fatto sul costo complessivo e sulla tua situazione, non su una regola valida per tutti. Il leasing può interessarti se con un mutuo la banca ti finanzierebbe solo una quota bassa del prezzo, perché la concedente resta proprietaria e talvolta copre una parte maggiore dell'importo, oppure se il tuo lavoro non è ancora stabile: la legge prevede infatti la possibilità di sospendere i canoni, una sola volta e per un massimo di dodici mesi, in caso di perdita involontaria dell'impiego. In cambio, sommando maxicanone, canoni e riscatto, il costo totale può superare quello di un mutuo a tasso fisso, soprattutto quando i tassi di mercato sono bassi. Sul fronte delle imposte, se l'immobile viene comprato da un privato la concedente paga l'imposta di registro ridotta all'1,5%, mentre dal costruttore si applica l'IVA al 4%; con il mutuo, acquistando da un privato, paghi l'imposta di registro prima casa del 2%, calcolata di norma sul valore catastale. Questo risparmio da solo raramente ribalta il confronto. Chiedi quindi alla banca il TAEG del mutuo e alla società di leasing un prospetto scritto con tutti i costi, sulla stessa durata e sullo stesso importo, così confronti le due offerte sui numeri e non sulle impressioni.
Gli errori da evitare prima di firmare un leasing prima casa
L'errore più frequente è firmare senza sapere cosa succede se non riscatti o smetti di pagare. Nel leasing immobiliare prima casa i canoni pagano l'uso dell'immobile, quindi se alla scadenza rinunci al riscatto non ti vengono restituiti e non diventi proprietario. Se invece il contratto si risolve per mancato pagamento, la concedente riprende la casa con una procedura più rapida del pignoramento, la vende e ti restituisce solo l'eventuale differenza tra il ricavato e quanto le devi ancora, comprese le rate future e il prezzo di riscatto. Verifica anche le condizioni per l'estinzione anticipata, perché le penali possono essere elevate e annullare la flessibilità che ti ha convinto. Controlla poi che il contratto dica chiaramente chi paga le spese condominiali, le imposte locali, la polizza sull'immobile e i costi di perizia e di istruttoria, e quali lavori puoi fare in casa senza il consenso della proprietaria. Un ultimo punto riguarda le agevolazioni prima casa: per ottenere l'imposta ridotta devi avere i requisiti al momento dell'acquisto da parte della concedente e dichiararli nell'atto, perciò chiedi al notaio di verificarli in anticipo. Con queste voci messe per iscritto puoi calcolare il costo reale del leasing e metterlo a fianco della rata di un mutuo a tasso fisso.
