Che cos'è la surroga, o portabilità del mutuo
La surroga, o portabilità, del mutuo è una operazione che consiste nel "portare", appunto, il mutuo stesso presso un istituto bancario diverso da quello che aveva erogato inizialmente il finanziamento e che permette, senza nessuna spesa (le spese di istruttoria e di perizia dell'immobile saranno assorbite dalla nuova banca), di accedere ad un nuovo prestito a diverse e migliorate condizioni rispetto al contratto precedente. Perché si possa parlare di surroga il capitale finanziato dalla nuova banca deve corrispondere al capitale residuo del mutuo in essere. E perché sia conveniente, la surroga, deve dare la possibilità di usufruire di condizioni migliori in termini di tassi d'interesse e di importo (ribassato) della rata da pagare, magari allungando i tempi di restituzione del finanziamento. Inoltre, è augurabile anche spuntare uno spread (cioè la commissione applicata dalla banca sul finanziamento) più favorevole.
Gli elementi di valutazione dei preventivi di surroga
La surroga del mutuo, quindi, va inquadrata nell'ottica di un ripianamento dei debiti, senza per questo dare una connotazione negativa al fatto in sé, anzi. È diritto sacrosanto di ognuno poter pianificare un futuro più sereno, soprattutto se il presente può apparire "appesantito" da spese alle quali è sempre più problematico far fronte. Ma la premessa necessaria alla richiesta di surroga di un mutuo è una attenta analisi di tanti ed importanti elementi: un buon punto di partenza è l'attenta lettura di un preventivo della surroga del mutuo. Oggi fare i primi passi in tal senso è piuttosto semplice e comodo: esistono persino on line preventivi di surroga dei migliori istituti di credito, con indicazione immediata degli elementi più importanti per fare una prima valutazione: tasso, TAEG, spese di istruttoria e perizia (questi, come già detto, spesso a costo zero), oltre ad una scheda dettagliata del prodotto, al piano di ammortamento e e all'importo della rata.
Valutare bene quando è conveniente la surroga
Una volta valutati nel dettaglio i preventivi, sia on line (dove è possibile confrontare, in tempo reale, molte offerte di surroga mutui) sia in loco nella banca prescelta, dovrà apparire chiaro quanto si risparmia con la surroga, se la rata mensile si è abbassata in maniera significativa, e così via. Naturalmente, non vi deve essere alcun timore a comunicare alla vecchia banca di voler "trasferire" il mutuo: l'istituto della surroga è previsto dalla legge Bersani del 2007, che non dà alle banche "surrogate" il diritto di opporsi. Ed anche se ciò non significa che la nuova banca sia "obbligata" ad accendere un mutuo di surroga, bisogna considerare che in un periodo di crisi come questo le banche acconsentono, di solito, volentieri alle surroghe per attirare nuovi clienti. Si consideri infine che la surroga è conveniente a meno che non manchi pochissimo tempo per l'estinzione del mutuo principale e che, ove l'importo richiesto sia pari o minore del 50% del valore dell'immobile, la banca agirà come avesse a che fare con un cliente a basso profilo di rischio: per capirci, coloro che, al contrario, saranno valutati a rischio medio-alto potrebbero avere sorprese, ad esempio, sullo spread.
I documenti più importanti per la richiesta di surroga del mutuo
La documentazione da esibire per la richiesta di surroga di un mutuo in qualche modo richiama quella di un mutuo in senso stretto. Però la particolare natura della surroga permette di "saltare" alcuni passaggi: la portabilità del mutuo, ad esempio, riguarda anche l'ipoteca, per cui non vi sarà una nuova iscrizione di essa, ma solo il passaggio da un istituto bancario all'altro, ed il Registro Catastale acquisirà esclusivamente il nome del nuovo istituto di credito.Comunque, fra i documenti per surroga mutuo, grande importanza assumono: la copia autentica dell'atto del mutuo precedente, il cosiddetto duplo della nota di iscrizione dell'ipoteca e la copia dell'atto di provenienza dell'immobile.La nuova banca avrà bisogno, per lavorare la pratica, del conteggio esatto del capitale residuo, che dovrà essere fornito dal vecchio istituto bancario. Non è raro il caso in cui questi conteggi richiedano più tempo del previsto, in maniera del tutto ingiustificata: sappia l'interessato gestire e seguire questo passaggio (come altri) con determinazione e psicologia.