Surrogazione mutuo

Surrogazione mutuo: i nuovi interventi legislativi

La surroga, detta anche portabilità, del mutuo è una procedura perfezionata dal cosiddetto Decreto Bersani del 2007, grazie alla quale è possibile trasferire senza spese il mutuo da una banca ad un'altra. Il Decreto Bersani ha anche introdotto un'importante novità nella disciplina dell'istituto della surroga: la portabilità dell'ipoteca. Gli interventi legislativi sul tema della surrogazione mutuo erano quindi tutti tesi alla semplificazione delle procedure di portabilità. Lo scopo era quello di incoraggiare molti soggetti a trasferire, se necessario, i propri mutui per poter usufruire di condizioni migliori e fronteggiare così la sopraggiunta situazione di crisi. In precedenza, i lacci bancari, consistenti in alcune voci di spesa ed anche nell'obbligatorietà di accendere una nuova ipoteca (e relativa chiusura della vecchia), ostacolavano non poco le richieste di surroga. Naturalmente a queste semplificazioni ha fatto seguito un aumento delle richieste di surrogazione mutuo.

Surroga del mutuo: soggetti interessati e considerazioni

Sono 3 i soggetti interessati dall'istituto della surroga: la banca surrogata, la banca surrogante (cioè, nell'ordine, il vecchio ed il nuovo istituto di credito) ed il mutuatario, il debitore.Il mutuatario quindi, per diversi motivi e valutata la convenienza dell'operazione di prestito, può chiedere di trasferire il proprio mutuo dalla banca surrogata a quella surrogante. È bene, a questo punto, fare alcune considerazioni. Innanzitutto va detto che è non vi è obbligo alcuno da parte della banca surrogante di avallare la surrogazione mutuo, mentre, al contrario, la banca surrogata non può opporsi alla procedura della portabilità. Ma l'impasse è solo apparente per 2 motivi principali: in primo luogo perché il debitore può rivolgersi a più istituti di credito; in secondo luogo, perché la surrogazione mutuo per la banca surrogante rappresenta spesso una delle modalità di acquisizione di nuova clientela (sottratta magari, tra l'altro, ad un istituto bancario concorrente).

Convenienza della surroga: i tassi d'interesse

Perché e quando conviene richiedere la surrogazione mutuo? Per rispondere a questo domanda è necessario fare alcune considerazioni. La maggior parte dei mutui (anzi, tutti) presentano un piano di ammortamento alla francese, che prevede il saldo degli importi dovuti a titolo d'interesse essenzialmente nella prima parte della durata del prestito e di quelli a titolo di capitale solo nella seconda parte. Questa situazione fa capire come la surrogazione mutuo risulti quasi ininfluente per chi è ormai prossimo all'estinzione del finanziamento, mentre può portare ad un notevole risparmio qualora restino ancora da saldare un numero significativo di rate. D'altronde questo è un particolare momento storico in cui i tassi d'interesse sono notevolmente scesi rispetto al passato e, quindi, presumibilmente, rispetto al tempo in cui è stato attivato il mutuo originario.

Convenienza della surroga: come abbassare le rate del finanziamento

Il vantaggio di richiedere una surrogazione mutuo non risiede esclusivamente nei migliori tassi d'interesse (sia che si leghi il nuovo finanziamento ad un tasso fisso, oppure ad uno variabile). Uno dei motivi principali per cui molti soggetti risultano interessati alla surrogazione mutuo è la possibilità di modificare la rata del prestito, naturalmente riducendola, per fronteggiare meglio i propri impegni di spesa mensili. Una diminuzione della rata si può ottenere facilmente sfruttando la possibilità di allungare la durata del finanziamento. Per cui, in definitiva, migliori tassi d'interesse e rate più leggere risultano essere i motivi principali per cui la surroga del mutuo incontra il favore di molti. Tuttavia è bene ricordare che, mentre durata e tassi dei mutui in surroga possono essere cambiati, l'importo residuo del capitale da rimborsare del vecchio mutuo deve rimanere obbligatoriamente lo stesso.

Domande frequenti

Quali sono i costi associati alla surrogazione del mutuo?

Grazie al Decreto Bersani del 2007, la surrogazione del mutuo permette di trasferire il debito da una banca all’altra senza sostenere i costi tipici di un nuovo finanziamento. Non ci sono spese di istruttoria o apertura pratica a carico del cliente. L’unica voce di costo rilevante riguarda le imposte ipotecarie e catastali, che vengono calcolate sulla base del valore residuo del capitale da estinguere. Poiché l’ipoteca viene semplicemente spostata e non cancellata e ricostituita ex novo, le tasse da pagare sono minime rispetto a quelle di un mutuo iniziale, rendendo l’operazione economicamente vantaggiosa.
Posso cambiare la durata del mutuo durante la surrogazione?

Sì, la surrogazione offre la flessibilità di modificare la durata del finanziamento. Se l’obiettivo principale è ridurre la rata mensile per alleggerire le uscite familiari, è possibile allungare il periodo di ammortamento. Al contrario, se si vuole risparmiare sugli interessi totali, si può optare per una durata inferiore. È importante notare che, pur potendo variare tasso e durata, l’importo residuo del capitale da rimborsare deve rimanere identico a quello del mutuo originale; non è possibile aumentare il prestito per recuperare liquidità immediata.
Quando conviene davvero fare la surrogazione del mutuo?

La convenienza della surrogazione dipende fortemente dalla fase di ammortamento in cui si trova il mutuo. Poiché la maggior parte dei prestiti segue il metodo francese, gli interessi sono concentrati nei primi anni. Quindi, se sei vicino alla fine del rimborso, la surrogazione offre risparmi limitati. Diventa invece molto conveniente se mancano ancora molti anni alla scadenza e i tassi di mercato attuali sono significativamente inferiori a quelli del tuo contratto attuale. In questo scenario, il passaggio a un tasso più basso genera un risparmio reale sulle rate e sugli interessi complessivi.
La banca attuale può rifiutarsi di accettare la surrogazione?

No, la banca surrogata (quella attuale) non può opporsi alla procedura di portabilità del mutuo. La legge tutela il diritto del cliente a trasferire il debito. Tuttavia, la nuova banca (surrogante) non è obbligata ad accettare la richiesta. Questo crea un apparente stallo, ma nella pratica è facile da risolvere: basta presentare offerte a più istituti di credito. Le banche sono spesso interessate ad acquisire nuova clientela e, proponendo condizioni competitive, sono generalmente disponibili ad accettare la surrogazione per strappare il cliente alla concorrenza.
Cosa succede all’ipoteca durante il trasferimento?

Una delle grandi innovazioni introdotte dalle norme sulla surrogazione è la portabilità dell’ipoteca. Questo significa che l’ipoteca già iscritta sull’immobile non viene cancellata e poi nuovamente registrata, ma passa automaticamente dal vecchio istituto di credito al nuovo. Questa procedura semplifica enormemente le pratiche burocratiche e riduce i tempi tecnici. Il debitore non deve preoccuparsi di estinguere e rifinanziare la garanzia reale: il trasferimento avviene come un semplice passaggio di titolarità del credito, mantenendo la stessa priorità e validità legale.