Surroga mutuo prima casa: cos'è?
Nell'attuale fase di crisi che ha colpito in particolare le famiglie italiane, il cui bilancio è gravato da esborsi mensili derivanti innanzitutto dal finanziamento per l'acquisto del bene primario della casa, viene spesso indicata questa ragionevole, ed immediata, soluzione: surroga mutuo prima casa. Di cosa si tratta? La surroga (il cui istituto nasce con il cosiddetto Decreto Bersani del 2007) permette al mutuatario di trasferire, senza spese, il vecchio mutuo presso una nuova banca in grado di offrire condizioni migliori. Naturalmente, il mutuatario, prima di deciderne il trasferimento, può provare semplicemente a rinegoziare il mutuo stesso con la vecchia banca. In entrambi i casi, le mutate condizioni, soprattutto in termini di tassi e durata, permettono un sostanziale intervento sull'importo delle rate mensili che, risultando più basse, pongono il mutuatario nella condizione di far fronte ai propri impegni con rinnovata tranquillità.
Istituti bancari e surroghe di mutuo: considerazioni
La nuova banca, naturalmente, non è obbligata ad accettare una proposta di surroga. Tuttavia esistono dei motivi per cui è altamente probabile che un istituto bancario sia ben predisposto nei confronti di una richiesta di surroga. Innanzitutto, la situazione del mercato immobiliare è, al momento attuale, molto particolare e l'accensione di nuovi mutui molto limitata. Una nuova ripresa in tal senso sarebbe in atto, ma in definitiva si ha ragione di credere che quasi il 70% dei nuovi prestiti non siano mutui veri e propri, ma, appunto, surroghe. Inoltre, accettare una surroga rappresenta, per l'istituto di credito, uno dei modi più veloci per strappare clienti (e correntisti) alla concorrenza. Per questa ragione, molte banche accettano di buon grado di coprire tutti i costi dell'operazione (obbligo, comunque, definito per legge), come le spese notarili, di istruttoria e di perizia.
Surroga o rinegoziazione: motivi di una scelta
Proporre alla propria banca la rinegoziazione del mutuo oppure la surroga ad un altro istituto? Il mutuatario, di fronte a questo dilemma, deve fare alcune considerazioni. Innanzitutto, le pratiche della rinegoziazione non sono gratuite, come lo sono invece (per legge) quelle della surroga. Quest'ultima permette di accedere ad un miglior tasso (almeno questo è l'obiettivo dichiarato del mutuatario che, in caso contrario, non avrebbe alcun interesse a proporla), ma a mutare sarà esclusivamente la durata della restituzione del finanziamento e non l'importo del debito residuo. Ove la necessità fosse quella di ottenere una somma aggiuntiva liquida la via da seguire non sarà quella della surroga, bensì quella della rinegoziazione, se non addirittura, della sostituzione. Nel primo caso il mutuatario si rivolgerà alla propria banca, mentre nel secondo, tenendo presente che si renderà necessario un nuovo atto di mutuo (e l'accensione di una nuova ipoteca), si rivolgerà ad un altro istituto bancario.
Surroga: prima casa e seconda casa
Surroga mutuo prima casa e surroga mutuo seconda casa: esiste una differenza? Per rispondere a questa domanda è necessario rifarsi al testo della legge Bersani che, com'è noto, ha introdotto lo strumento della surroga, detta anche portabilità. In effetti, nel decreto non è presente alcun riferimento alla destinazione d'uso delle abitazioni per le quali vengono accesi i mutui e per le quali, conseguentemente, è possibile usufruire dell'istituto della surroga. Conseguenza di ciò è che non solo può essere avanzata proposta di surroga anche per una seconda casa, ma addirittura restano validi i benefici che ne conseguono (a partire dalla gratuità delle pratiche, sempre a carico della banca surrogante). Questo non muta, naturalmente, la specifica natura che contraddistingue prima e seconda casa: ragion per cui solo la prima, com'è logico, usufruirà delle detrazioni fiscali.